Exarchia, Athens: Làn sóng mua bất động sản của nhà đầu tư Israel làm dấy lên bất bình tại khu phố biểu tượng cánh tả

Athens, Hy Lạp – Tonia Katerini, 69 tuổi, kiến trúc sư, ngồi bên máy tính, lướt qua những hợp đồng bất động sản mà theo bà đang làm thay đổi khu phố của mình. Trên khắp Exarchia – quận trung tâm Athens từ lâu nổi tiếng với chính trị cánh tả cấp tiến – các căn hộ đang bị mua gom và chuyển thành nhà cho thuê ngắn hạn, đẩy những người sống ở đây ra ngoài.

Nhiều tháng qua, Katerini cùng một nhóm hàng xóm đã lập bản đồ số về các thương vụ mua bán của người nước ngoài dựa trên hồ sơ công khai, đánh dấu bằng những chấm đỏ. Khi bà thu nhỏ bản đồ khỏi con phố của mình, cả một vùng đỏ hiện ra.

Cửa ban công căn hộ nơi bà sống từ năm 1986 mở rộng, tiếng ồn từ các quán cà phê bên dưới lọt vào qua những chậu cây và chồng bản vẽ kiến trúc. Nhóm của bà cho rằng phần lớn số tiền đứng sau các cơ sở cho thuê này là của Israel; theo cách họ thống kê, hơn một nửa số khách sạn và nhà cho thuê mới do doanh nghiệp vận hành trong khu vực thuộc về các nhà đầu tư này.

Trong một khu phố nơi cờ Palestine treo trên ban công và các khẩu hiệu đoàn kết phủ kín tường, điều đó đã gây ra căng thẳng.

Trên chính con phố lát đá của bà, nơi tiếng bánh xe kéo hành lý của du khách đánh thức bà mỗi sáng, các nhà đầu tư Israel đã mua hai tòa nhà, bà cho biết. Căn hộ ngay dưới nhà bà thuộc về một công ty như vậy. “Họ là những người tử tế ở tầng dưới,” bà nói. “Đó là một công ty của Israel.”

Cách đó vài con phố, một tòa nhà dân cư bị quét sơn đen với các khẩu hiệu: “Airbnb khiến chúng tôi vô gia cư” và “Zionists not welcome” (Người theo chủ nghĩa phục quốc Do Thái không được chào đón). Những tòa nhà như vậy rất dễ nhận ra: thay vì tên cư dân, bảng chuông cửa chỉ hiển thị số và một bàn phím cạnh cửa để khách Airbnb lấy chìa khóa. Khắp khu phố, các nhà hoạt động đã bôi sơn đỏ lên bàn phím và mặt tiền các tòa nhà.

Họ nói rằng việc cho thuê ngắn hạn đang thúc đẩy một quá trình “gentrification” mạnh mẽ, đẩy người dân địa phương ra khỏi khu vực và xóa mờ bản sắc nơi đây.

Dòng tiền nước ngoài đổ vào bất động sản Hy Lạp trong những năm gần đây rất lớn: người không cư trú đã đầu tư mức kỷ lục 2,75 tỷ euro (3,2 tỷ USD) vào bất động sản Hy Lạp trong năm 2024, theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, trước khi hạ nhiệt trong năm ngoái. Không có số liệu chính thức phân tách người mua nước ngoài tại Athens theo quốc tịch. Tuy nhiên, một khảo sát thường niên về các giao dịch đã hoàn tất của mạng lưới đại lý RE/MAX Hellas cho thấy người Israel là nhóm người mua nước ngoài lớn nhất ở Attica – vùng bao quanh thủ đô – xếp trên cả người mua từ Thổ Nhĩ Kỳ và Liban, theo tuần báo Hy Lạp To Vima.

Truyền thống hoạt động chính trị ở Exarchia đã ăn sâu. Năm 1973, sinh viên Trường Bách khoa Athens gần đó đã nổi dậy chống chính quyền quân sự được Mỹ hậu thuẫn, chế độ này sụp đổ vào năm sau. Năm 2008, cảnh sát bắn chết Alexandros Grigoropoulos, một học sinh 15 tuổi, ngay tại Exarchia, gây ra các cuộc biểu tình lan rộng khắp cả nước. Theo Katerini, sự kiện này giống như “lửa trên đất khô”. Khi khủng hoảng nợ của Hy Lạp ngày càng sâu, cơn giận trên đường phố đã góp phần đưa đảng cánh tả Syriza lên nắm quyền năm 2015.

‘Người thuê bị đẩy đi, các khu chung cư trống rỗng’

Chrysoulla Papageorgiou, giáo viên, sống ở Exarchia 24 năm, là gương mặt quen thuộc trên các con phố nơi đây. Người phụ nữ 46 tuổi nhớ về nơi này như “một khu phố của tình đoàn kết”.

Sự thay đổi đến chậm rồi tăng tốc. Ban đầu, những chủ sở hữu nhỏ cho thuê phòng trống. Sau đại dịch COVID-19, các công ty bắt đầu mua trọn cả khu nhà. “Chỉ trong một đêm, người thuê bị đẩy đi và các khu chung cư trống rỗng,” bà nói.

Các quán bar mọc lên, bàn ghế tràn ra vỉa hè trên những con phố từng yên tĩnh. Giá thuê tăng, người nhập cư và các gia đình thu nhập thấp – nhiều người sống ở tầng hầm và tầng thấp – là những người đầu tiên phải rời đi. Các trường học mất học sinh, những hiệu sách cũ, quán cà phê truyền thống và cửa hàng tạp hóa đóng cửa.

Trong nhiều năm, cư dân Exarchia đã che chở cho người tị nạn trong các tòa nhà bị chiếm dụng. Nằm ở vị trí đắc địa, đây là những tòa nhà đầu tiên bị cảnh sát giải tỏa và sau đó bán đi, theo Papageorgiou. “Một nửa là nhà chiếm dụng,” bà nói. “Giờ chúng tôi chỉ còn một.” Tòa nhà cuối cùng ấy được phủ những tấm vải vẽ tuyên bố đoàn kết với các gia đình bên trong; hàng xóm giúp đảm bảo bọn trẻ được đến trường.

Từ năm 2022, Quảng trường Exarchia – từ lâu là trái tim của các cuộc biểu tình trong khu phố – đã bị rào chắn thành công trường xây dựng ga metro mới mà nhiều cư dân phản đối. Cảnh sát chống bạo động, Papageorgiou nói thêm, giờ đây hiện diện hằng ngày. Theo bà, mục tiêu là biến trung tâm Athens thành nơi “thuần túy du lịch”.

Những năm gần đây, người mua “gần như chỉ là người Israel”. Gần quảng trường treo một lá cờ Palestine lớn. Du khách đôi khi viết nguệch ngoạc những thông điệp chống Palestine lên dải trắng của lá cờ, và các nhà hoạt động lại sơn trắng nó. Theo Katerini, các nhà đầu tư nước ngoài coi Hy Lạp là nơi an toàn hơn cho tiền của họ so với chính Israel, và tại Athens “chính phủ rất thân thiện với Israel”. Hồi tháng 8, Athens đã ký một thỏa thuận tên lửa với Israel trị giá 3,5 tỷ USD.

‘Một cơ hội rất tốt’ cho nhà đầu tư

Vagelis Lazaridis, một nhân viên môi giới bất động sản vạm vỡ, người đứng đầu một chi nhánh của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Athens-Attica, nói về nghề của mình đầy nhiệt huyết. Ông cho rằng lý do của các khoản đầu tư thuần túy mang tính thực tế.

Exarchia “từng là một khu vực xuống cấp”, điều đó khiến nơi đây trở thành “một cơ hội rất tốt”, ông nói. Khu vực này nằm cạnh trung tâm, gần metro và gần các trường đại học đông sinh viên nước ngoài. Không giống Plaka dưới chân Acropolis, nơi đây có ít hạn chế về xây dựng. Khi một vài người mua xuất hiện, những người khác sẽ theo sau, ông nói.

Hy Lạp sẽ ‘kém hấp dẫn hơn nhiều’ với người mua Israel

Chính phủ hiện đang cố gắng hạ nhiệt thị trường. Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis thông báo vào tháng trước rằng thuế chuyển nhượng đối với người mua nhà từ bên ngoài Liên minh châu Âu sẽ tăng từ 3% lên 15% kể từ tháng 7 tới.

“Bữa tiệc đã kết thúc ở Hy Lạp,” tờ The Jerusalem Post viết trong một bài báo gần đây. “Đất nước này, nơi những năm qua đã trở thành điểm đến ưa thích của người Israel tìm kiếm đầu tư bất động sản với giá hợp lý và lợi suất hấp dẫn, sắp trở nên kém hấp dẫn hơn nhiều.”

Lazaridis cho biết các hiệp hội môi giới phản đối kế hoạch này, vốn chưa thành luật. Nó “có thể không có hiệu lực, hoặc có thể bị hoãn”, ông nói. Các môi giới dự đoán một số người mua ngoài EU sẽ tăng tốc mua trước thời hạn, theo trang tin Hy Lạp in.gr.

‘Ít Airbnb hơn’

Không phải ai trong ngành cũng nhìn thấy một xu hướng không thể đảo ngược. Iryna Rondyak, gốc Ukraine, điều hành một đại lý bất động sản riêng gần Exarchia. Bà cho biết khi người mua Israel bắt đầu đến khoảng một thập niên trước, họ chiếm khoảng 60% khách hàng nước ngoài của bà, nhiều người mua trọn các tòa nhà văn phòng để chuyển thành khách sạn. Cho đến khoảng năm 2024, người nước ngoài chiếm khoảng 70% doanh số của bà, bà nói. Năm nay, con số này khoảng 30%, khi các khoản vay thế chấp do nhà nước hỗ trợ cho người Hy Lạp trẻ, trong khuôn khổ chương trình “Spiti mou” (Nhà của tôi), thu hút người mua địa phương trở lại.

Bà ghi nhận công lao của các quy định mới đối với sự chuyển biến này. Không có giấy phép cho thuê ngắn hạn mới nào được cấp ở trung tâm Athens, bao gồm Exarchia, và vào tháng 9, lệnh đóng băng này được gia hạn đến cuối năm 2027, theo To Vima. Các bất động sản mua theo chương trình cư trú “golden visa” của Hy Lạp giờ chỉ được cho thuê dài hạn; trong khi một lộ trình rẻ hơn vào chương trình, ở mức 250.000 euro (280.000 USD), ưu đãi các nhà đầu tư cải tạo tòa nhà văn phòng trống thành căn hộ.

“Bất cứ ai sống ở Hy Lạp đều không thể tìm được nhà ở trung tâm. Mọi thứ đều nằm trên Airbnb,” bà nói. “Bây giờ ít hơn nhiều.” Mọi thứ “tốt hơn một chút”, bà nói, nhưng “vấn đề vẫn còn đó”. Giá thuê vẫn cao, 10 đến 15 euro (12 đến 17 USD) mỗi mét vuông, ngay cả ở các vùng ngoại ô phía nam, bà nói. Nhiều căn hộ bỏ trống vì chủ nhà thấy cho thuê không đáng với hóa đơn thuế.

Cư dân thì ít tin tưởng hơn. Lệnh đóng băng cho thuê chỉ là tạm thời, họ nói, và các nhà đầu tư có đủ tiền vẫn có thể tìm cách lách vào. Nó cũng không hoàn tác được những gì đã xảy ra: nhiều tòa nhà trong khu phố đã là nhà cho thuê ngắn hạn.

Trở lại Exarchia, Papageorgiou tự thấy mình may mắn. Bà chủ nhà của cô, người mà gia đình đã sống ở khu vực này qua nhiều thế hệ, từ chối tăng giá thuê như một “hành động phản kháng”. Papageorgiou nói đùa rằng kế toán của bà chủ nhà đã bảo bà đang phá thị trường.