Khủng hoảng nhà ở tại phương Tây: Thu nhập theo không kịp giá nhà và tiền thuê

Vào năm 2026, cuộc khủng hoảng nhà ở ngày càng gia tăng tại các quốc gia phương Tây đã buộc phải lọt vào chương trình nghị sự của một số chính phủ giàu có nhất thế giới.

Tại Anh, một đạo luật mang tính bước ngoặt về quyền của người thuê nhà đã có hiệu lực tại Anh và xứ Wales vào ngày 1/5, chấm dứt việc trục xuất "không có lỗi" trong một trong những cải cách lớn nhất về khu vực cho thuê tư nhân của nước này trong nhiều thập kỷ.

Ở bên kia eo biển Manche, Ủy ban Châu Âu và Nghị viện Châu Âu đã phát động một nỗ lực mới về khả năng chi trả nhà ở, trong khi tại Washington, Thượng viện Mỹ đã thúc đẩy một dự luật lưỡng đảng hiếm hoi nhằm nới lỏng các rào cản đối với xây dựng mới và mở rộng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Các chuyên gia cho biết tình trạng thiếu nhà ở giá phải chăng đang trở thành một vấn đề phổ biến ở thế giới phương Tây. Từ London đến Toronto, Berlin đến Sydney, khi giá thuê và giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, những người mua trẻ tuổi đang bị loại khỏi quyền sở hữu nhà ở, và các chính phủ ngày càng chịu áp lực phải quyết định liệu nhà ở nên được coi là nhu cầu cơ bản hay tài sản tài chính.

"Ở Canada và một số quốc gia Tây Âu khác, kể từ khi chủ nghĩa tân tự do bắt đầu có hiệu lực vào cuối những năm 70, đầu những năm 80, nó đã bào mòn dần chi tiêu công cho nhà ở," Leilana Farha, giám đốc toàn cầu của THE SHIFT, một tổ chức nhân quyền quốc tế tập trung vào nhà ở, nói với Al Jazeera. "Nếu có một cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thì đó thực sự là dành cho những người có thu nhập thấp nhất. Điều này là do sự bào mòn mà chủ nghĩa tân tự do gây ra tập trung vào nhà ở xã hội, đồng thời tư nhân hóa và loại bỏ nhà ở xã hội hiện có."

Vào tháng 2, Thủ tướng Hà Lan Rob Jettan cam kết xây dựng 100.000 ngôi nhà mỗi năm, với 30 dự án phát triển nhà ở quy mô lớn mới trải khắp Hà Lan. Trong chiến dịch tranh cử năm 2025, ông tuyên bố: "Mỗi con lợn ở đất nước này đều có mái che trên đầu, nhưng một sinh viên hay một người trẻ tuổi thậm chí không thể tìm được một cái tủ chổi giá rẻ."

Việc thiếu nhà ở giá rẻ liên quan đến thực tế là chi phí nhà ở cơ bản đã tăng nhanh hơn thu nhập của người dân, buộc các hộ gia đình phải chi quá nhiều cho tiền thuê nhà, thế chấp, tiện ích và các chi phí liên quan đến mức ngày càng có ít tiền cho thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, chăm sóc trẻ em, giao thông hoặc tiết kiệm.

Theo Chương trình Định cư Con người Liên Hợp Quốc (UN-Habitat), trên phạm vi quốc tế, nhà ở thường được coi là không có khả năng chi trả khi chi phí vượt quá 30% thu nhập hộ gia đình, trong khi OECD sử dụng thước đo "gánh nặng chi phí nhà ở" nghiêm ngặt hơn, bao gồm các hộ gia đình chi hơn 40% thu nhập khả dụng cho nhà ở.

Tuy nhiên, ở nhiều thành phố, ngưỡng đó không còn phản ánh đầy đủ phạm vi chi phí nhà ở - cả cho thuê và sở hữu nhà. Các gia đình có thể phải trả nhiều hơn đáng kể so với ngưỡng 30%, sống trong những ngôi nhà quá tải, di chuyển xa hơn khỏi nơi làm việc và trường học, trì hoãn quyền sở hữu nhà hoặc dựa vào nợ nần chỉ để duy trì chỗ ở. Các chuyên gia lo ngại rằng nhà ở không có khả năng chi trả không chỉ là áp lực tài chính mà còn là nguyên nhân gia tăng bất bình đẳng.

Theo báo cáo Thực trạng Nhà ở Quốc gia tháng 6/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard, không đủ nhà ở phù hợp cho các gia đình đang được xây dựng: "Sự bùng nổ trong xây dựng đa căn hộ đang kết thúc. Sự chậm lại trong xây dựng mới, kết hợp với nhu cầu cao về nhà cho thuê, cho thấy thị trường cho thuê có khả năng sẽ thắt chặt hơn nữa trong thời gian tới."

Trong phần lớn thế kỷ 20, khả năng chi trả nhà ở ở các quốc gia giàu có và phương Tây được hỗ trợ bởi sự kết hợp giữa nhà ở xã hội, xây dựng nhà cho thuê và quyền sở hữu nhà với chi phí thấp hơn. Các chuyên gia cho rằng điều này là do nhà ở được coi là nhu cầu của con người hơn là công cụ đầu tư. "Ở Canada, vào những năm 60 và 70, có một sự hiểu biết thực sự về tầm quan trọng của một mái nhà đối với sự tồn tại, và có sự hiểu biết rằng cần có một loạt cơ hội nhà ở. Có nhà ở xã hội, có nhà cho thuê đang được xây dựng, có các lựa chọn sở hữu nhà và các sản phẩm thế chấp mới," Farha nói.

Trong nửa đầu thế kỷ 20, các chính phủ của các nước giàu phần lớn đã mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ. Kết quả là, nhà ở rẻ hơn đáng kể ở các quốc gia giàu có trong thế kỷ 20 so với bây giờ. Theo dữ liệu từ ngân hàng đầu tư Schroders, giá nhà trung bình gấp bốn lần thu nhập trung bình hàng năm ở Anh vào năm 1957. Nhưng cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở bắt đầu sâu sắc hơn khi nhiều chính phủ cắt giảm đầu tư nhà ở công cộng và xã hội vào cuối thế kỷ 20, để thị trường tư nhân ngày càng quyết định không chỉ giá nhà mà còn cả khả năng tiếp cận các khu phố, thành phố và cơ hội. Đến tháng 11/2022, giá nhà trung bình gấp chín lần thu nhập hàng năm.

Trong 50 năm qua tại Mỹ, giá nhà cũng ngày càng vượt xa tiền lương. Báo cáo của Đại học Harvard cho thấy tỷ lệ giá trên thu nhập quốc gia của Mỹ đạt 5,0 vào năm 2024, so với 4,1 vào năm 2019 và mức trung bình là 3,2 trong những năm 1990. Theo Farha, chính sách "tân tự do" ở Anh và Mỹ đã "khoét rỗng" nhà ở công cộng. Sự tự do hóa tài chính này đã biến nhà ở từ một hàng hóa xã hội thành thứ ngày càng bị định hình bởi thị trường và tư bản tư nhân.

Việc tư nhân hóa nhà ở dần dần vào cuối thế kỷ 20 kéo dài sang thế kỷ 21. Theo tổng quan về nhà ở giá rẻ năm 2024 của OECD, đầu tư công vào phát triển nhà ở trên khắp các nước OECD đã "bị cắt giảm gần 90% từ năm 2009 đến năm 2016". Khi chính sách chuyển khỏi xây dựng nhà ở công cộng quy mô lớn sang phiếu giảm giá, tín dụng thuế và ưu đãi cho các nhà phát triển tư nhân, điều này ngày càng mở ra cánh cửa cho các nhà đầu tư tổ chức tham gia vào thị trường nhà ở. Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, dòng vốn khổng lồ đã đổ vào bất động sản nhà ở, biến nhà cho thuê thành mục tiêu đầu tư lớn trên khắp các quốc gia phương Tây, Farha nói.

Theo báo cáo Nhà ở đầy đủ cho tất cả mọi người năm 2025 của UN-Habitat, hơn 2,8 tỷ người đang phải đối mặt với một số hình thức thiếu thốn về nhà ở, bao gồm 1,1 tỷ người sống trong các khu định cư không chính thức và khu ổ chuột. Ở nhiều nền kinh tế Nam bán cầu, cuộc khủng hoảng nhà ở là về khả năng tiếp cận nơi trú ẩn cơ bản, cơ sở hạ tầng, quyền sử dụng đất và di dời. Ở nhiều quốc gia OECD giàu có hơn, nó thường liên quan đến khả năng chi trả, giá thuê tăng, tài chính hóa, tình trạng vô gia cư và sự suy giảm của nhà ở công cộng hoặc xã hội. Bằng chứng cho thấy cuộc khủng hoảng nhà ở sẽ không được giải quyết chỉ bằng cách xây thêm nhà. Theo Farha, điểm khởi đầu sẽ là coi nhà ở là quyền cơ bản của con người thay vì cơ hội đầu tư.

Ngay cả Tổng thống Mỹ Donald Trump dường như cũng đồng ý với điều này. Trong bài phát biểu tại hội nghị thượng đỉnh G7 ở Davos vào tháng 1, ông nói: "Nhà được xây cho người dân, không phải cho các tập đoàn, và nước Mỹ sẽ không trở thành một quốc gia của những người đi thuê." Cùng ngày, ông đã ký một sắc lệnh hành pháp có tên Ngăn chặn Phố Wall cạnh tranh với người mua nhà Phố Main, với một số điều khoản. Sắc lệnh chỉ đạo các cơ quan liên bang và doanh nghiệp do chính phủ tài trợ ngừng, trong phạm vi pháp luật cho phép, phê duyệt, bảo hiểm, bảo lãnh, chứng khoán hóa, tạo điều kiện hoặc bán nhà ở gia đình đơn lẻ cho các nhà đầu tư tổ chức lớn khi những ngôi nhà đó có thể được mua bởi chủ sở hữu tư nhân hoặc người cư ngụ.